警惕 !5 月楼市退烧 , 还传来很多坏消息

发布时间:2019-06-03 09:03:09

楼市果然没有能够入夏。这一轮楼市小阳春其实很容易判断和预测,在 2 月 25 号,楼市还没有成交量验证的时候,伟哥写过一篇:

2019 年 3 月——楼市 " 小阳春 "。能预测的原因很简单,很多城市放松调控了,特别是信贷宽松了。

但市场的温度起来的明显有点快,所以在 3 月份又写了一篇:别高兴的太早了!

5 月过去了,接着聊聊这个市场:

市场肯定是在变差了,不论是北京还是其他城市,3 月达到高峰后,4-5 月其实都在依次退烧。小阳春传递的区域和范围也非常弱。现在看,土地市场,全国除了长三角,其他都又有下调迹象。

而楼市成交看,信贷杠杆也出现了再收紧的趋势。

以北京为例,4 月比 3 月减少了 20%,5 月比 4 月继续减少 20%。而看目前的趋势,有继续减少到 2019 年 1 月份的趋势。

新建住宅签约数据有所上行,但更值得关注的是供应量上行 + 库存增加。

从 3 月份的 1.6 万套,到 4 月份的 1.4 万套,到 5 月份的 1.37 万套,市场成交量持续下行。

市场上不好的消息越来越多:

一:政策收紧预期出现

5 月单月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达 41 次。虽然少于 4 月的 60 次,但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

4 月房地产调控 60 次,3 月份全仅发布房地产调控政策 15 次, 1 月份 68 次,2 月份 21 次,合计年内,2019 年前 5 个月,房地产调控政策发布刺激高达 205 次。

与 2018 年同期的 159 次相比上涨接近 30%。

2019 年来,各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布。在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多,5 月单月合计超过 22 次人才政策的发布。也是最近数年的高位。

二:融资收紧出现

在四月创造单月融资 2600 亿年内高峰后,5 月前 2 周,虽然遇到小长假,但房企的融资额继续高位运行,融资接近 800 亿,但下半月逐渐开始有减少的现象,最近半个月合计融资只有 600 亿左右。

银保监会 5 月 17 日印发《关于开展 " 巩固治乱象成果 促进合规建设 " 工作的通知》随着监管部门喊话,部分 " 闯红线 " 违规进入楼市的资金,也频频受到处罚。

房企在过去几个月密集融资,完全情况非常好,缓解了企业的资金链,也导致最近企业拿地明显加速。4-5 月整体房企的融资成本继续降低。基本告别 2 位数融资,而且从融资渠道看,多家房企公布的境内外融资量均明显增加,从融资成本看,基本告别 2 位数(除个别企业外),主流境外融资成本均在 6-8%,境内融资的公司债均在 5% 以内,境外融资成本也有非常明显的降低。

随着 419 会议针对房地产的监管趋势有所变化,最近一段时间各种收紧政策再次出现。房企资金宽松后带来的地价上行,房价上行影响再次出现。融资监管收紧开始出现。

三:供应量将在 6-7 月开始井喷

2019 年前 5 个月,合计北京有商品房住宅新开工 71 个项目,589 万平米的开工量。不仅仅是一个城市这样,一二线城市的供应量在未来 2 个月都有明显上升。

最后伟哥总结一下

1:预测中国房地产市场超过 3 个月走势的都是骗子,因为谁也预测不了未来几个月天上会不会下雨。

2:基本的逻辑是楼市必须在春天,春天也有小阳春与倒春寒,入夏与入冬都不允许!但购房的信心建立现在看很难,宏观环境变动已经开始影响每一个人的消费观念。

3:新建住宅网签数据已经没有意义,供应量井喷下,市场如果要看库存变化,网签结构的变化。大部分城市最近几个月放开了过去的卖房未网签入市。

4:未来一段时间活跃的区域集中在长三角,从人口流入与土地成交结构看,长三角将有上行可能性。

5:楼市不会入冬,也不会入夏。杠杆宽松的情况下,提价吓退购房者。

最后,大跌不是稳,大涨也不是稳。未来市场的周期会是 6 个月或者 3 个月,松动一点信贷,市场热 1-2 个月,收紧一点点政策,市场就要卧倒。对于卖房来说,抓紧每一个窗口期吧。

来源:大伟看楼市


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