居住权入民法典,二手房交易注意了

来源:楼市相对论公众号发布时间:2020-06-04 07:27:10

2021年1月1日起,民法典将正式施行。5月28日,全国人大会议表决通过的民法典被称为社会生活百科全书,物权编中引入居住权一项,成为亮点。

物权编中新增居住权,共有六条,明确居住权原则上无偿设立。

1、居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有,使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。

2、设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

3、居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

4、居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

5、居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

6、以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

短短的6段话,覆盖的群体却很庞大。居住权最大受益方是弱势群体,让他们居有定所、老有所养。

保障老人孩子、公租房群体、子女继承纠纷、离婚后居无定所人群等等的居住权益。

图片来源:视觉中国

居住权是一个物权,在房管局(登记机构)登记成立,并且不可以转让、继承。即使房主将房屋卖了,居住权人在约定期内仍然享有居住权,新房主不可以赶人,也无法出租房屋。

所以,二手房买家要注意,以后买房不仅要查询房屋权属、租赁情况、司法查封或者抵押情况,还要查询房屋居住权登记情况。

图片来源:视觉中国

以免出现房子买到了,人却住不进去的情况。这是因为,房屋所有权是房主财产权,居住权是居住者物权,两者归属不同。除以上讨论之外,笔者发现了更多有意思的说法。

有人认为,“居住权是把对公租房廉租房的相关规定写进了法律条文,公租房廉租房只有居住权不能抵押。”

还有人认为:“被设置居住权的房子没有商业价值,只能等居住权到期后才会恢复商业价值。”

图片来源:视觉中国

有个开脑洞的做法是,房屋所有权包含使用权,房产所有权人可以通过这一法规,将房屋居住权转赠给他人。这个行为看起来有点荒诞不经,却有可能成为生活中案例。因为房屋所有人可以将居住权赠给:朋友、父母、保姆、同事等任何人。假如,夫妻二人房产,居住权设为女方,年限为50年。即使离婚分产,房子商品属性大打折扣,女方仍享有房子的居住权。所以,以后结婚买房,姑娘们不要纠结加不加名字了,居住权了解一下?

图片来源:视觉中国

再举一个例子,若子女未尽赡养之责,而欲争夺父母长辈房产,老人家可以将房屋居住权赠给他人。这个人可以是疼爱的某个孙辈、交往亲近的好友、或者是家中照料的保姆。让有房产继承权的人,没有房产居住权。并且,居住权设上个70年,房产自然失去了商品价值。

图片来源:视觉中国

我们要注意的是,租客并不等于居住权人。居住权人签订的合约不是租赁合同,并且居住权要去相关机构登记才成立。例如,去年10月有新闻爆料,上海一租客60年来拒绝搬出房子,不仅将户口迁入,还跑去动迁公司要房屋动迁款。

最终法律保护房主的财产权,法院将租客一家依法强制执行判决,将租客一家迁出,房子物归原主。所以,即使租客在屋子里居住了60年,他们仍是不享有法律保护的居住权的。


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