楼市又一记重锤敲击!银行以官方参考价发放贷款?

发布时间:2021-02-19 10:56:14

近日,楼市圈的朋友们炸锅了,要买房的、要卖房的、中介各方人士,热切关注着深圳发布的二手房成交参考价,以及落地执行影响。

此次政策最受大家关注的是,官方解读称:银行将以官方参考价,作为发放贷款的重要参考。根据2月8日深圳发布的二手房成交参考价格,经观察对比,普遍相当于市场实际成交价的50%~80%

假设市场实际价格1000万的房子,官方参考价为700万,若银行按照官方参考价发放贷款,实际价格高出的300万怎么办?恐怕要“私下”算在首付里面了,那么无疑将大幅提高二手房的购房门槛。

有人问这种行政管控有效吗?还有人调侃说,深圳的指导价卖二手房,这就跟1499的指导价卖茅台一个样。最后也肯定是没实际效果的。其实这还真不一样,茅台是不涉及贷款的,所以你很难限制住,但是二手房是涉及贷款的。所以这就有了抓手,这个政策引导最终是否会成为银行的实际行动,就是本次政策最终会否产生巨大影响的关键。

目前在“房住不炒”的大旗帜下,预计银行无论如何在这一块都会有呼应的,只不过在于呼应的程度有多大了。

也有人问,深圳出台二手房成交官方参考价,其他城市会跟进吗?

从全国范围内来看,深圳楼市一直是一个风向标,原因是这座城市对政策和行情的反应很快,深圳市场的走势通常具有先导性。而且深圳拥有规模庞大的房地产投资群体,对形势和政策十分了解,对市场先知先觉;深圳投资客,总是比其他城市的投资客跑快半步。

关于二手房官方参考价格,其实北京市在2013年就出台过了,形式上深圳是一样的。但此次深圳更为独特的是二手房参考价具备“引导银行发放二手房贷”的作用。这在房地产历史上算是首创了。

由此一来,如果真的落实,深圳就实现了“一手房价备案审批、二手房价官方指导、土地市场挂牌出让、中低收入保障居住”——历史上首次出现的房地产全程管制。

深圳是先行示范区,发布二手参考价本身就具备先行示范的意义,所以其他城市也不要小觑,尤其是楼市过热的城市,跟进可能性是很大的。

值得注意的是,进入2021年以来,多城升级调控、房贷审核更加严格,北上广深的政策一个比一个严厉,楼市发生重大逆转。

1、1月21日,上海调控升级,离异追溯3年;增值税免征年限由2年升至5年。

2、1月22日,合肥5大部门联合发声:严厉打击哄抬房价等违规行为。

3、1月23日,深圳新政出台,严查购房资格,不符劝退,作假者直接拉黑且3年禁购房。

4、1月25日,上海继1月21日“沪十条”新政之后再打补丁,法拍房纳入限购范围。

5、1月27日,多家媒体消息称,即日起广州“工农中建”四大行的房贷利率将全部上调。

6、1月27日,杭州调控升级,落户未满5年,限购1套;网红盘、人才优先购房,限售5年。

7、1月27日,成都市住建局发布通告称:严厉打击哄抬房价等违规行为。

8、2月8日,深圳住建局发布重要通知,经市政府同意,深圳建立二手住房成交参考价格发布机制。

可见,跟2020年2月疫情全面爆发之后的“救楼市”相比,楼市调控在2021年发生了重大变化。

为何发生转变?业内认为,原因不外乎两个:第一,经济增长稳住了;第二,楼市在稳增长、保就业中立了大功,但用力过猛,需要休息一下,否则中国经济对房地产的依赖度偏高了。

所以在“房住不炒”的主基调不变之下,投资风潮受打压退却,在“沙里淘金”的房地产大周期里,投资买房不再是闭着眼就赚,随着城市分化现象在加剧上演,房价“只涨不跌”的时代已经过去!

那么2021年还能买房吗?众所周知,在房地产快速发展的这20多年时间里,楼市经历了很多次大大小小的调控,但基本持续两三年就结束了。但是,这一次明显不同。从2016年9月份开始算起,楼市调控已经持续了4年多了,而且根据国家的最新表态,2021年还将继续,所以是时候换一种态度和眼光来看待楼市了。

随着宏观调控的继续收紧,楼市价值将逐步回归到城市的基本面。目前,我国常住人口城镇化率虽然已经达到60.6%,参考发达国家城市化水平多在80%以上,可以预见,今后还有一定的上升期。像粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀、长江经济带、成渝地区等五大城市群的房价将来大概率还会呈现稳中有涨。

而中央和地方关于房地产的博弈仍在继续之下,对于未来买房,笔者建议:一方面宏观风险该规避规避,该转移转移,另一方面房地产这么大块儿蛋糕不是说放就能放下的,在不被喊去喝茶的前提下,该怎么去权衡,全看地方政府的操作了,整体趋势会波浪式发展,未来房价波动分化与轮动上涨的机会将并存。


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